GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở(phần 1)

Mục 1: QUY ĐỊNH CHUNG VỀ CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở
Điều 115. Các hình thức giao dịch về nhà ở
Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức: mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở.
Điều 116. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Trong các giao dịch về mua bán, cho thuê mua, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở hoặc tặng cho nhà ở thì nhà ở phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không có tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại các điểm b, c và điểm d khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Đối với các giao dịch về nhà ở sau đây thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ hoặc ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Người có nhà ở chết mà nhà ở đó chưa có Giấy chứng nhận;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại điểm b, c và điểm d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp đầy đủ điện, nước, bảo đảm vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.
Điều 117. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Cá nhân phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; tổ chức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở phải có chức năng kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh hoặc thế chấp, góp vốn bằng nhà ở.
2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
3. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh. Trong trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải đang hoạt động tại Việt Nam và thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Điều 118. Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở
1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thoả thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung theo quy định tại Điều 119 của Luật này. Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.
2. Một trong các bên theo thoả thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.
3. Một trong các bên theo thỏa thuận làm thủ tục nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
4. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, thuê mua, góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở có nhà ở đó thì cũng đồng thời chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
Điều 119. Nội dung của hợp đồng về nhà ở
1. Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản, bao gồm các nội dung sau đây:
a) Tên và địa chỉ của các bên;
b) Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó;
c) Giá cả giao dịch nhà ở (nếu có).Trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định giá thì các bên phải thực hiện theo quy định của Nhà nước;
d) Thời hạn và phương thức thanh toán (nếu có);
đ) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở;
e) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
g) Cam kết của các bên;
h) Các thỏa thuận khác;
i) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;
k) Chữ ký của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ họ tên, chức vụ của người ký.
2. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng về nhà ở được quy định như sau:
a) Đối với trường hợp mua bán, cho thuê, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Đối với các trường hợp: tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư mà bên bán, bên cho thuê, cho thuê mua là tổ chức; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; tổ chức góp vốn bằng nhà ở; cho thuê nhà ở có thời hạn dưới sáu tháng; cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu;
c) Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
3. Việc công chứng các hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực các hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã).
4. Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành quy định cụ thể về nội dung và mẫu các hợp đồng về nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này để áp dụng thống nhất trong cả nước.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *